רישומו של בית משותף ורישום זכויות הבעלות על שם רוכשיהן, מהווים חלק מהתחייבויותיו של היזם ומהוות חלק חשוב בעסקת הרכישה.
מהו בית משותף?
סעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מגדיר בית משותף כבית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים שבלשכת רישום המקרקעין. מכאן שלכאורה כל בניין שבו 2 דירות ומעלה, יכול וצריך להירשם כבית משותף.
מהו הליך רישום הבית המשותף?
לא אחת, אני נשאלת על ידי רוכשי דירות אשר עתידים לקבל את מסירת החזקה בדירתם, מתי תירשם הבעלות על הדירה על שמי בטאבו?
חשוב להבין, כדי שהיזם יוכל לרשום את הדירה על שם רוכשי הדירה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), על היזם לפעול קודם לכן לרישום הבניין כבית משותף. במסגרת הליך רישום הבית המשותף, רושם היזם את כל אחת מהדירות כחלקות משנה נפרדת, ואת השטחים אשר אינם מוצמדים לדירות (כגון הלובי, חדר הדרגות וכו') רושם הוא כרכוש משותף (רכוש השייך לכל בעלי הדירות בבניין בהתאם לחלקם), בפנקס הבתים המשותפים. בתום הליך רישום הבניין כבית משותף יוכל היזם לרשום את הבעלות בדירות שבבניין על שם רוכשיהן.
התחייבות היזם לפעול לרישום הבניין שבנה כבית משותף מוצאת ביטוי הן בהוראות הסכם המכר, במסגרתו מתחייב היזם לרשום את הבניין כבית משותף בתוך פרק זמן מסוים וכן לפעול לרישום הדירה על שמם של רוכשיו, והן בחוק כמר (דירות), תשל"ג- 1973.
לעיתים התחייבות היזם לפעול לרישום הבניין כבית משותף ולרישום הדירה על שם רוכשיו כפי שזו באה לידי ביטוי בהסכם המכר, אינה תואמת את הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973, הקובע בסעיף 6ב (2) לחוק כי חובתו של היזם היא לפעול לרישום הבית המשותף בתוך שנה ממועד רישום איחוד וחלוקה של המקרקעין עליהם מצוי הבניין או ממועד העמדת הדירה לחזקת הקונה, לפי המאוחר מביניהם, כאשר סעיף 6(1) קובע כי על היזם לפעול לביצוע כל הפעולות והחיובים המוטלים עליו בקשר לרישום איחוד וחלוקה של הקרקע עליו נמצא הבניין, במועד המוקדם ביותר האפשרי.
וכאן עולה השאלה מה גובר? האם הוראות הסכם המכר או הוראות החוק?
סעיף 7 (א) לחוק המכר (דירות) קובע כי הוראויותיו קוגנטיות, קרי הוראות שלא ניתן להתנות עליהן אלאל לטובת הרוכש, ומשכך כל הוראה הסותרת את הוראות חוק המכר, באופן הפוגע או המרע את מצבו של הרוכש, בטלות.
על אף הוראותיו הברורות של חוק המכר, במרבית המקרים רישום הבית המשותף איננו נעשה בהתאם למועדים הנקובים בחוק, ואף לא במועדים הנקובים בהסכמי המכר, ולעיתים לא נעשה על אף חלוף שנים מאז נמסרה החזקה בדירות לרוכשיהן.
עיכוב ברישום הבניין עלול לגרום נזקים לבעלי הדירה הלא רשומים בלשכת רישום המקרקעין וזאת ממספר סיבות.
הראשונה שבהן, היא כי השלמת עסקה במקרקעין כרוכה ברישומה. על כן כל עוד לא פועל היזם לרישום הדירה על שמו של הרוכש, כל שיש בידי אותו רוכש הוא זכות חוזית לדירה. העובדה כי היזם פעל לרישומה של הערת אזהרה לטובת הרוכש אין בה כדי להבטיח את זכויותיו הקנייניות של בעלי הדירה.
השניה, היא כי אי רישום בעלות בדירה יכולה לגרום לבעיות במקרה בו בעל הדירה מעוניין למכור את דירתו. אי רישום הבעלות על שמו של בעל הדירה עשויה להרתיע רוכשים פוטנציאלים אשר יחששו מרכישת דירה שהבעלות עליה לא נרשמה בלשכת רשום המקרקעין. בית המשפט התייחס לכך בפסק הדין בעניין ע"א 532/83 יהודה סיני השקעות בע"מ נ' פישל וקבע כי:
"קונה פוטנציאלי עשוי להירתע מעסקה במקרקעין שזמן כה רב לא נרשמו על שם המוכר. עיכוב כה ממושך עשוי לעורר בלבו של קונה כזה חשש, שמא יש פגם בזכויותיו של המוכר, ולגרום לכך שיחדל להתעניין בדירה, בלי להעמיק חקר בסיבת העיכוב".
לא זו בלבד, אי רישום הבעלות בדירה עשויה להקשות על רוכשים פוטנציאלים בקבלת משכנתא.
שלישית, ככל ורוכשי הדירה נטלו משכנתא לשם רכישת הדירה, אי רישום הבניין כבית משותף, ובכלל זה אי רישום הבעלות בדירה על שם הרוכשים, עשויה להעמידם במצב של הפרה של הסכם ההלוואה שנחתם בינם לבין הבנק, במסגרתו התחייבו להשלים את הרישום בתוך פרק זמן הנקוב בהסכם ההלוואה.
ואם לא די בכל האמור לעיל, אזי שאי רישום הבניין כבית משותף והעברת הבעלות בדירה על שם רוכשי הדירה, משליך על ערך הדירה, ועשוי להביא לירידת ערך הדירה.
בתי המשפט הכירו בקיומו של נזק בגין אי מילוי התחייבויות יזמים להשלים את רישום הבית כבית משותף ואף פסקו פיצויים לטובת בעלי רוכשי הדירות, בשל הפרת היזם במילוי התחייבותו לרישום הבניין כבית משותף.
יתרה מזאת, בתי המשפט הכירו בנזק הנגרם כתומאה מאי רישום הבניין כבית משותף לא רק כלפי בעלי הדירות אשר רכשו את הדירות ישירות מהיזם אלא גם לרוכשי דירות יד שניה (קרי רוכש דירה מרוכש אשר טרם נרשם כבעלים של הדירה). וכך פסק בית המשפט בעניין ת"א 42781-01-12 לזרוב ואח' נ' נאות הנדסה ויזום בע"מ:
"היעדר רישום בית משותף אינו משפיע רק על אלה שרכשו דירות ישירות מאת הנתבעת אלא גם על האנשים שרכשו דירות מרוכשי הדירות של הנתבעת….. רישום הבית כבית משותף הוא רישום זכויות קנייניות, והוא פועל כלפי כולי עלמא. על כן העיכוב הניכר ברישום הבית המשותף בהחלט גרם נזק גם לאנשים שלא התקשרו ישירות בחוזה עם הנתבעת".
בפסק דין זה חייב בית המשפט את היזם בתשלום פיצויים הן לרוכשי דירות מאת היזם והן לרוכשי דירות יד שניה, מאחר ולא פעל לרישום הבית המשותף במשך 19 שנים.
אם לא די בכך, בית המשפט אף הכיר בחובת הנאמנות של באי כוח היזמים לרוכשי הדירות בקידום רישום הבית המשותף בשל העובדה כי במועד חתימת הסכם המכר משלמים רוכשי הדירות שכר טרחה לבא כוח היזם ואף מקבלים מהם יפוי כוח בלתי חוזר לצורך ביצוע הרישום האמור (ראו ת.א. (ת"א) 18049-02-18 כהן ואח' נ' גאון נדל"ן בע"מ ואח').
לסיכום, רישום בית משותף הינו הליך בירוקרטי ארוך ולא פשוט, אך חשוב ביותר. על כן, אם רכשתם דירה בדקו כי היזם השלים את רישום הבניין כבית משותף וכי הדירה שרכשתם נרשמה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין. אם יתגלה לכם כי טרם נרשם הבית כבית משותף (גם אם חלפו עשרות שנים) וכי הדירה שלכם לא נרשמה על שמכם, פנו לעורך דין המתמחה ברישום בתים משותפים על מנת שיסייע לכם.
